23948sdkhjf
Innehållet nedan modereras inte i förväg och omfattas därmed inte av webbplatsens utgivningsbevis.

Muligheder og faldgrupper ved ombygning af erhvervslejemål.

Köpes
Förfallodatum
den 2 juni 2022
Skick
Ny

I takt med genåbningen af Danmark skal mange erhvervslejemål genudlejes og ofte også ombygges til nye anvendelser.
Pind & Partnere har årelang erfaring med forhandling og udarbejdelse af erhvervslejekontrakter, og vi ved, at der med fordel kan inddrages en række lejevilkår i forhandlingerne for at nå til enighed om finansieringen af ombygninger.Vi er samtidig også opmærksomme på, at navnlig aftaler om parternes deling af ansvar og forpligtelser under ombygningen kan medføre en række faldgrupper for parterne.

Aftaler om ombygninger af lejemål er lige så forskelligartede som de parter, der indgår dem, og der findes derfor ikke nogen skabelon for håndteringen af alle ombygninger. Vi anbefaler derfor altid, at ombygningssager vurderes individuelt, og at standardvilkår for ombygninger anvendes som supplement til individuelt udformede vilkår. Der er dog visse fællestræk, som parterne bør være opmærksomme på og som bør indgå i overvejelserne under aftaleforhandlingerne. Vi kommenterer på nogle af disse nedenfor.

De centrale punkter i forhandlinger om gennemførelse af ombygninger af lejemål er typisk, hvem der skal betale for ombygningen, og hvem der skal udføre ombygningen.

Hvem skal betale?

Hvis det aftales, at udlejer skal betale for ombygningsarbejderne bør det i første omgang afklares, om der reelt skal være tale om et udlæg, som lejer skal tilbagebetale, eller om udlejer skal afholde udgifterne endeligt som en investering i ejendommen uden at dette nødvendigvis får betydning for lejen. Hvis lejer skal tilbagebetale ombygningsudgifterne, som det oftest er tilfældet, kan dette f.eks. gøres enten gennem en (eventuelt tidsbegrænset) forhøjet leje eller som et udlæg, der tilbagebetales fuldt ud  ved fraflytning efter fradrag af f.eks. afskrivninger. Det kan aftales, at udlejers betaling skal ske i rater, efterhånden som ombygningsarbejderne skrider frem. Lejere bør så vidt muligt søge sikre sig, at en eventuelt forhøjet leje nedsættes, når ombygningen er tilbagebetalt. Dette skal ske under hensyntagen til de forskellige reguleringsbestemmelserne i kontrakten, og det ses derfor ofte, at lejen struktureres som en grundleje og en tillægsleje, der kan reguleres og eventuelt forrentes særskilt.  

Der kan naturligvis også laves forskellige kombinationer, hvor lejer f.eks. løbende afbetaler en del af udgiften over lejebetalingerne, men skal tilbagebetale den resterende ombygningsudgift ved fraflytning, hvis fraflytning sker inden udgiften er tilbagebetalt eller afskrevet. Udlejer kan begrænse risikoen for manglende tilbagebetaling ved f.eks. vilkår om uopsigelighed indtil ombygningen er tilbagebetalt eller ved lejers supplerende sikkerhedsstillelse.

Hvis det aftales, at lejer skal betale for ombygningsarbejderne, kan samme vilkår aftales med omvendt fortegn. Der kan således eksempelvis fastsættes vilkår om reduceret leje i en periode eller vilkår om, at udlejer skal godtgøre lejer de resterende ombygningsudgifter ved fraflytning. Her bør udlejer sikre sig adgang til regulering af lejen, når investeringen er tilbagebetalt.

Det er i denne forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at valget af den part, der skal betale for ombygninger, også kan få betydning for senere markedslejefastsættelser. Det følger således blandt andet af erhvervslejelovens § 13, stk. 6, at der ved fastsættelsen af markedslejen skal ses bort fra forbedringer, der er udført og betalt af lejer, ligesom der skal ses bort fra den del af lejen, der vedrører ombygninger, som udlejer har udført efter aftale med lejer. Der bør derfor fastsættes vilkår også i lejekontrakten om, hvorledes ombygningen skal håndteres i markedslejemæssig henseende.

Bør lejer selv stå for ombygningen?

Det ses som oftest – navnlig ved indgåelse af nye lejekontrakter – at udlejer selv ønsker at forestå (den primære) ombygning samt den installationsmæssige indretning af lejemålet, og at lejer selv står for den anvendelsesmæssige indretning af lejemålet (inventar m.v.). Det er udlejers ejendom, og udlejer vil ofte gerne have hånd i hanke med de bygningsmæssige arbejder, der bliver udført i den, herunder f.eks. af forsikringshensyn og af hensyn til den bygnings- og installationsmæssige sammenhæng i ejendommen.

Det ses dog ikke sjældent, at det aftales, at lejer selv skal forestå alle (eller en del af) ombygnings- og indretningsarbejder i lejemålet, fordi udlejer enten ikke kan eller ikke ønsker at stå for ombygningen. Dette kan efter omstændighederne være en hensigtsmæssig løsning, hvis lejer f.eks. har bedre forudsætninger for at styre ombygningsprocessen, men det bør efter vores opfattelse ikke betyde, at udlejer blot overlader tøjlerne til lejeren. Udlejer bør under alle omstændigheder engagere sig i ombygningen og allokere midler til at føre kontrol med denne. 

Udlejere bør for det første om muligt altid sikre sig, at ombygninger i deres ejendomme ikke kan ske uden skriftligt samtykke (bortset de ufravigelige bestemmelser i erhvervslejelovens §§ 37 og 38, stk. 2 om lejers ret til visse ombygningsarbejder).

Afhængig af ombygningens omfang og kompleksitet bør udlejer til brug for vurderingen blandt andet betinge sig at modtage detaljeret projekt- og tegningsmateriale, alle relevante tilladelser samt andet relevant materiale, f.eks. statiske beregninger og lignende. Alt hvad der kan afklares inden opstart af ombygningen minimerer risikoen for tvister og skader på det lejede senere.

Udlejer bør desuden betinge sig, at alle arbejder skal udføres af autoriserede, faguddannede håndværkere, at udlejer løbende kan foretage kontrol af ombygningsarbejderne og om muligt, at udlejer har adgang til at afgive instrukser om udførelsen, hvis det måtte være nødvendigt. Der bør desuden fastsættes konkrete bestemmelser om ansvarsfordelingen under udførelsen, specifikke bestemmelser om misligholdelsesbeføjelser ved skader og følgeskader samt mulighed for at kræve retablering, egen færdiggørelse for lejers regning og/eller eventuelt andre beføjelser, hvis lejer ikke færdiggør arbejderne.

Der bør stedse sikres et fuldstændigt og opdateret overblik over medvirkende håndværkere, entreprenører m.v., således at der om muligt kan rettes krav mod disse, hvis der måtte ske skader som følge af det udførte arbejde, som lejer ikke er i stand til at betale.  Både udlejer og lejer bør desuden sikre sig, at alle medvirkende håndværkere m.v. har gyldige og tilstrækkelige ansvarsforsikringer, ligesom supplerende forsikring og/eller sikkerhedsstillelse bør overvejes som vilkår.  

Hvis det aftales, at udlejer skal stå for visse ombygningsarbejder, og lejer skal stå for andre ombygningsarbejder, bør der i lejekontrakten angives en ganske specifik beskrivelse af de respektive arbejder samt en nøje afgrænsning af ansvarsområderne mellem parterne. Dette gælder både af hensyn til det ovenfor anførte omkring betalingen og markedsleje, men også af hensyn til fordelingen af ansvaret ved udførelsen, den løbende vedligeholdelse og lejers retableringsforpligtelser ved fraflytning.

Overvej rådgivning som led i kontraktindgåelsen

Som det fremgår af de udvalgte emner oven for, er der en række juridiske, kommercielle og praktiske forhold, der bør adresseres og håndteres i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter, der indebærer ombygning af lejemålet. Det samme gør sig gældende for håndtering af ønsker om ombygninger under lejeforholdets beståen. Vi anbefaler derfor, at både udlejer og lejere søger juridisk rådgivning som led i kontraktindgåelsen.

Pind & Partnere har stor erfaring med den kontraktuelle håndtering af ombygningsscenarier. Som en del af vores kompetencer rådgiver om vi alle aspekter af erhvervsleje- og entrepriseretten samt kommerciel indsigt i branchen, hvilket vi ser som forudsætninger for den løsningsorienterede rådgivning.

Advokat Jesper Nørgaard og advokat Anders Kalsensgaard Schmidt. kontakt 

HER 




Köpare
Pind & Partnere

Pind & Partnere
Sjæleboderne 2
1122 København K
Danmark

Jeanette Lillie
Telefon: +45 33 15 00 15

Se hela profilen
Kontakta köpare

Sänd till en kollega

0.141